Gdzie kupisz najtańsze nowe mieszkanie?

"Można spodziewać się, że zarówno liczba inwestycji mieszkaniowych, jak i ceny nieruchomości, będą stopniowo zbliżać się do wskaźników z innych miast. Z całą pewnością jednak nie nastąpi to skokowo i szybko" - ocenił w piątek Aleksander Paszyński z analizującego rynek Domu Kredytowego Notus.

Podczas piątkowej konferencji prasowej w Katowicach analitycy przedstawili sytuację śląskiego rynku nieruchomości. W ubiegłym roku w dziewięciu miastach regionu powyżej 100 tys. mieszkańców do użytku oddano poniżej tysiąca nowych mieszkań. Oznacza to średnio 1,4 nowego mieszkania na tysiąc mieszkańców, podczas gdy np. w Warszawie wskaźnik ten wynosi 8,6, w Poznaniu - 6,8, w Krakowie i Trójmieście - powyżej 6, a we Wrocławiu -5,2.

"Biorąc pod uwagę chociażby potencjał ludnościowy i stopień zamożności mieszkańców regionu, wynik Śląska na pewno odbiega od oczekiwań. Szacujemy, że w ciągu ok. trzech lat region może dogonić w tym zakresie ogólnopolską średnią, wynoszącą 3,6 nowego mieszkania na tysiąc osób" - uważa Paszyński.

Spośród śląskich miast najwięcej mieszkań oddano w ubiegłym roku w Katowicach, Tychach i Rudzie Śląskiej, gdzie wskaźnik ten oscyluje wokół dwóch mieszkań na tysiąc mieszkańców. Po pierwszym kwartale tego roku widać jednak znaczący wzrost; w budowie jest ok. 300 nowych mieszkań.

Analitycy szacują, że po stagnacji w pierwszym półroczu, do końca roku średnie ceny mieszkań na Śląsku wzrosną o 4-5 proc., wobec 6-7 proc. średnio w Polsce. Poza Śląskiem na średni wzrost ceny wpłyną przede wszystkim drogie, luksusowe apartamenty w stolicy i innych dużych miastach. Zainteresowanie takimi nieruchomościami widać także na Śląsku, choć oferta jest na razie dość niewielka.

Z danych wynika, że średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w śląskich miastach to niespełna 4,4 tys. zł, czyli prawie o połowę taniej niż w Warszawie; stolicę dogania pod tym względem Kraków. W Poznaniu i Wrocławiu średnie ceny kształtują się na poziomie 6,5-7,5 tys. za m kw. Początek tego roku przyniósł niewielki spadek cen w całej Polsce.

Stosunkowo niskie ceny mieszkań powodują, że w Katowicach za średnią w regionie pensję można kupić 0,54 m kw mieszkania, podczas gdy w innych dużych miastach maksymalnie 0,34 m kw; najmniej - 0,26 m kw. - w Krakowie. Analitycy prognozują, że także ten dystans Katowic będzie się stopniowo zmniejszał, do ok. 0,40 m kw za 3-4 lata.

Eksperci przewidują dalszą segmentację rynku nieruchomości, polegającą na zróżnicowaniu ofert pod kątem zamożności klientów. Rosnący jest tzw. segment premium, czyli lokali o podwyższonym standardzie i luksusowych. Widoczna jest też tendencja lokowania inwestycji mieszkaniowych w gminach ościennych, gdzie jest taniej, zamiast w dużych miastach.

Stały popyt na mieszkania powoduje także stały wzrost rynku kredytów hipotecznych. W ubiegłym roku ich wartość sięgnęła w Polsce 60 mld zł, z czego 54,2 mld zł to kredyty indywidualne. Na 2008 rok Związek Banków Polskich prognozuje wzrost o ok. 15 proc., do 68 mld zł. W pierwszym kwartale roku było to ok. 14 mld zł.

Średnia wartość kredytu hipotecznego w pierwszym kwartale to 168 tys. zł; jedna czwarta kredytów nie jest na zakup lub budowę domu czy mieszkania, ale na remont, przebudowę i adaptację.

Czynnikiem hamującym liczbę udzielanych kredytów może być spodziewany wzrost stóp procentowych; jeżeli - jak się prognozuje - w końcu roku będą one wynosić 7 proc., wówczas koszty kredytu wraz z marżą banku oscylować będą wokół 8-8,25 proc. Analitycy DK Notus uważają, że spadek ceny kredytu w wyniku obniżenia inflacji i stóp procentowych możliwy będzie najwcześniej w połowie 2009 roku.