Koniec kryzysu na rynku mieszkaniowym? Sprzedaż mieszkań najwyższa od 2 lat

Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.

Wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości

Najnowsze wyniki świadczą o sile rodzimego rynku nieruchomości. Są one najlepsze w 27-miesięcznej historii prowadzenia badania. Wstępne dane pokazują, że od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijały w marcu zaledwie 62 dni, czyli dwa miesiące. Dla porównania w lutym było to blisko 107 dni, a w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 110 dni. Warto jednak zauważyć, że marzec jest miesiącem, w którym do umów dochodzi sezonowo najszybciej. Rok temu było to 87 dni, a dwa lata temu 76 dni. Jest to wynik wiosennego ożywienia na rynku połączonego z odreagowaniem po marazmie charakterystycznym dla początku roku. Widoczne jest to także na podstawie danych o liczbie zawieranych transakcji. W marcu było ich o blisko jedną czwartą więcej niż w dwóch pierwszych miesiącach roku. Dla porównania zgodnie z danymi Home Broker przeciętnie w grudniu grono mieszkań, które zmieniają właściciela jest odrobinę mniejsze niż w listopadzie, natomiast w styczniu i lutym ruch na rynku bywa nawet o kilkanaście procent mniejszy. Takie zależności mogą wykorzystać zarówno kupujący jak i sprzedający. Pierwsi z nich będą mieli najmniejszą konkurencję – w tym i w pogoni za okazjami - pod koniec grudnia i stycznia, gdy wiele osób pochłoniętych jest świętami i nowym rokiem. Sprzedający powinni natomiast unikać miesięcy gdy nabywców jest najmniej. Wydaje się więc zasadne, aby najwcześniejszym momentem na ogłoszenie chęci sprzedaży był luty.

Gotówka króluje na rynku

Taka szybkość zawierania transakcji nie była w marcu jedynie wynikiem działania czynników sezonowych. Oliwy do ognia dolał także rekordowy udział kupujących, którzy dysponowali gotówką. Trzeba bowiem pamiętać, że długość całego procesu sprzedaży jest mocno skorelowana z udziałem transakcji gotówkowych w ogólnej ich liczbie. Kupujący, który posiada gotówkę nie musi przechodzić długotrwałego procesu uzyskiwania finansowania. Wstępne dane za marzec pokazują, że transakcje finansowane bez udziału kredytu stanowiły aż 34% ich ogólnej liczby. Jest to blisko dwukrotnie więcej niż w lutym i o 15 pp. więcej niż średnio w ostatnich 12 miesiącach. Trzeba tu zauważyć, że dane historyczne pokazują także, że na marzec przypada relatywnie wysoka liczba transakcji gotówkowych. Może to częściowo wynikać z wypłat nagród rocznych, które często lokowane są na rynku nieruchomości w charakterze bezpiecznej inwestycji.

Kupujący w 40 dni

Pozytywnym sygnałem jest też fakt, że obecnie szybciej dochodzi nie tylko do podpisania umów końcowych, ale także do przedwstępnych. W marcu od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało zaledwie 40 dni, czyli mniej niż półtora miesiąca. W tym zakresie także był to najlepszy wynik w historii przeprowadzania badania. Choć są to dane wstępne, pokazują siłę rodzimego rynku. Dla porównania w zeszłym miesiącu znalezienie nabywcy trwało 57 dni, a w poprzednich 12 miesiącach sprzedający czekali na kupującego 68 dni.

Pozorne skrócenie finansowania

Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Do umów przedwstępnych i finalnych dochodziło w marcu znacznie szybciej, ale skala skrócenia wymaganego czasu była znacznie większa w przypadku umów końcowych. Ze wstępnych danych można więc wywnioskować, że czas potrzebny na zdobycie finansowania zakupu nieruchomości spadł w marcu do 22 dni, przy średniej w zeszłym roku na poziomie ponad 42 dni. Za takim skróceniem nie przemawia sytuacja na rynku kredytowym, która po stopniowej poprawie od ponad roku, w ostatnich miesiącach odrobinę pogorszyła się, w związku z zacieśnianiem polityki pieniężnej przez Radę Polityki Pieniężnej. Na wynik tego wskaźnika cień rzucił także duży udział transakcji gotówkowych. W kolejnych miesiącach efekt ten nie powinien już występować. Gdyby ponadto powtórzyły się sezonowe zależności, to przyszłość powinna przynieść wydłużenie procesu sprzedaży mieszkań.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker