Od 8 lat rosną ceny gruntów rolnych. Ile trzeba zapłacić za hektar?

Najnowsze dane GUS pokazują, że ceny gruntów rolnych nie przestają rosnąć. Poznaliśmy właśnie przeciętną cenę hektara za ostatni kwartał 2012 roku. Dane te publikuje za urzędem statystycznym Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. W IV kwartale za hektar w obrocie prywatnym płaciło się przeciętnie 26,3 tys. zł. Jest to o 634,4 zł więcej niż kwartał wcześniej. Zmiana ta oznacza kwartalny wzrost o 2,4%. Tym samym trend wzrostowy cen trwa już 8 lat i choć fakt ten może generować zagrożenie korektą, to póki co nie widać wyraźnych symptomów, które wskazywałyby na rychły koniec tego długoterminowego trendu. Nie można też zapomnieć o tym, ze inwestując w nieruchomości rolne nabywcy często nie skupiają się na wzroście cen gruntów stricte rolnych, ale raczej wybierają parcele, których wartość może wzrosnąć dzięki zmianie przeznaczenia z rolnego na budowlane lub budowie w okolicy np. infrastruktury drogowej.

W ujęciu rocznym progres wyniósł aż 27,4%, bo w IV kwartale 2011 roku przeciętny hektar został wyceniony w obrocie prywatnym na 20,6 tys. zł. Tempo wzrostu cen gruntów ornych jest więc bliskie rekordowemu, który obserwowano w latach 2007 – 2008. Wtedy to też padł rekord na tym rynku. W drugim kwartale 2007 roku roczny wzrost ogólnego poziomu cen gruntów osiągnął poziom 34,7%. Biorąc pod uwagę cały okres, za który dostępne są dane o cenach ziemi w obrocie prywatnym, wzrost można oszacować na 285,8%. O tyle właśnie zdrożał przeciętny hektar licząc od końca 2004 roku, po IV kwartał 2012 roku. Oznacza to, że średnioroczny wzrost cen gruntów osiągnął poziom 18,4%.

 
Najtańsza ziemia na Podkarpaciu
Najdynamiczniejsze wzrosty cen w badanym okresie zaszły w województwie dolnośląskim i opolskim. Było to odpowiednio 330 i 382% przez 8 lat. Z drugiej strony w województwie małopolskim i śląskim zmiany były najmniej dynamiczne. Ceny gruntów wzrosły od końca 2004 roku odpowiednio o 163 i 173%. Zmiany te choć częściowo mogą wynikać ze zróżnicowania przydatności rolniczej na terenie poszczególnych województw. W gronie obszarów o największych wzrostach cen gruntów znajduje się województwo opolskie i dolnośląskie, a więc dwa o najwyższych ocenach przydatności rolniczej według Instytutu Uprawy Nawożenia i Gleboznawstwa. Znacznie gorsze warunki produkcji rolnej mają miejsce w województwie śląskim i ten obszar zanotował też skromny wzrost cen gruntów. Teorii tej nie potwierdza jedynie województwo małopolskie na którego terenie przydatność rolnicza jest oceniana jako wyższa niż średnia.

Spore rozwarstwienie ma też miejsce w kwestii przeciętnych cen osiąganych na terenie poszczególnych województw. Najtańsze grunty znaleźć można w województwach: lubuskim i podkarpackim. W obu przypadkach średnia nie przekracza 16 tys. zł za ha. Najwięcej za ziemię rolną trzeba zapłacić w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim. Jest to odpowiednio niespełna 34 i 36 tys. zł za ha. Wyniki te są więc przeszło dwukrotnie wyższe niż w przypadku najtańszych lokalizacji.

Zyskowność produkcji na stabilnym poziomie
Publikacja nowych danych o cenach gruntów w obrocie prywatnym zbiegła się też z upublicznieniem szacunków Eurostatu na temat zyskowności produkcji rolnej za 2012 rok. Gdyby za bazę przyjąć rok 2004, to okazałoby się, że w całej Unii średnia zyskowność spadła o 11,9%. W Polsce natomiast zyskowność wzrosła aż o 61%. Jest to wynik zbliżony do tego z 2011 roku. Należy go ponadto ocenić dobrze na tle krajów sąsiadujących z Polską. W badanym okresie za naszą zachodnią granicą zyskowność wzrosła jedynie o 12,4%. Na Litwie zyskowność wzrosła o 64,5%, w Czechach o 72%, natomiast na Słowacji spadła aż o 60,3%.

Rosnąca zyskowność produkcji rolniczej to jeden z powodów, dla których trend wzrostowy na rynku gruntów może być potrzymany. Obok nich warto też wyróżnić:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku gruntów rolnych stawka nie przekracza 361,63 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS),
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego. W 2012 roku podstawowa stawka dopłaty wynosiła 731,72 PLN/ha,
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku), co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne już w 2015 roku,
• Spadająca podaż gruntów pochodzących z zasobu państwowego. Od momentu powstania ANR sprzedano około 80% ziemi (bez areału dzierżawionego).

Nie można jednak zapomnieć, ze trend wzrostowy cen trwa na rynku gruntów rolnych  już 8 lat. Fakt ten może generować zagrożenie korektą, ale póki co nie widać wyraźnych symptomów, które wskazywałyby na rychły koniec tego długoterminowego trendu.

Bartosz Turek, Lion’s House