Polska w gronie krajów o największej opłacalności wynajmu mieszkań

Polska znajduje się na wysokim 5. miejscu w gronie 30 krajów europejskich zestawionych pod względem opłacalności wynajmu mieszkań – wynika z danych portalu Global Property Guide. Regularnie szacuje on, jak wysokie przychody z wynajmu generują nieruchomości mieszkalne. Pod uwagę brane są 120-metrowe lokale o podwyższonym standardzie zlokalizowane w centrach stolic. W zamyśle autorów zestawienia ma to pozwolić na utrzymanie porównywalności danych.

Wysokie ceny zakupu obniżają rentowności

Na najniższy poziom rentowności wynajmu może liczyć właściciel 120-metrowego lokalu o podwyższonym standardzie w Monako. Na zakup takiej nieruchomości trzeba wydać przeciętnie aż 4,7 mln euro (równowartość 19,8 mln złotych). Potencjalny przychód z wynajęcia takiego apartamentu szacowany jest na 7,5 tys. euro miesięcznie (31,2 tys. złotych), co w odniesieniu do wartości nieruchomości daje skromne 1,9% w skali roku. Trzeba pamiętać, że jest to wartość w ujęciu brutto, a więc uwzględniająca tylko przychód. Gdyby oszacować, jaka kwota faktycznie zostanie w kieszeni właściciela po opłaceniu kosztów i uwzględnieniu, że nieruchomość może okresowo nie generować przychodu, mogłoby się okazać, że zakup apartamentu na wynajem w Monako może przynieść straty, a nie zyski. W tym wypadku nie powinno to jednak dziwić. Zakup nieruchomości w drugim(po Watykanie) najmniejszym pod względem powierzchni niezależnym państwie świata jest często decyzją o charakterze prestiżowym, a nie inwestycyjnym. Nie bez znaczenia może być też fakt, że Monako jest uważane za raj podatkowy (brak opodatkowania dochodów i rygorystyczne podejście do tajemnicy bankowej). Powoduje to, że przeciętny metr nieruchomości mieszkalnej w tym zakątku świata kosztuje około 130 – 160 tys. złotych, czyli niejednokrotnie tyle, ile trzeba wydać na mieszkanie w polskim mieście.

W Londynie apartamenty wykupują inwestorzy

Kolejnym krajem o niskiej dochodowości wynajmu jest Wielka Brytania. Należy oczywiście podkreślić, że w tym przypadku chodzi o rynek londyńskich apartamentowców. Ich wynajem przynosi, wg danych GPG, przychód roczny na poziomie zaledwie 2,1% wartości nieruchomości. Szukając wyższych rentowności wystarczy rozpocząć poszukiwania na obrzeżach stolicy Wielkiej Brytanii. Jak bowiem donosi dziennik The Telegraph, w takich lokalizacjach jak Lower Edmonton, Plaistow, Abbey Wood, East Ham czy Stratford, możliwe do uzyskania rentowości przekraczają 7% w skali roku.

Powodem niskiej zyskowności wynajmu apartamentowców w centrum Londynu jest dynamiczny wzrost ich wartości po wybuchu kryzysu za czym równolegle nie poszły wzrosty czynszów najmu. Ten segment rynku jest powszechnie uważany za bezpieczną ostoję dla kapitału w trakcie burzliwych czasów. W efekcie zgłaszanego od kilku lat wysokiego popytu zagraniczni inwestorzy są obecnie właścicielami ponad połowy apartamentów w większości dzielnic centralnego Londynu. Co więcej, wzrost cen ciągle trwa. Gdyby bowiem wziąć pod uwagę październikowe dane Rightmove, to okazałoby się, że na terenie najdroższej dzielnicy Londynu (Kensington and Chelsea) w ostatnich 12 miesiącach przeciętna cena nieruchomości wzrosła aż o 9,2% do poziomu ponad 2,4 mln funtów.

Najwyższe zyski po przecenie

Po drugiej stronie tabeli znajdują się przeważnie kraje, w których ceny nieruchomości znacząco spadły w trakcie kryzysu. W efekcie można dziś kupić tam mieszkanie na wynajem za znacznie mniejsze pieniądze niż przed kryzysem, a wynająć je można za niewiele niższą lub nawet wyższą stawkę niż jeszcze kilka lat temu. Przykładem może być Rumunia, która jest wg danych GPG, krajem o najwyższej w Europie zyskowności wynajmu. Kraj ten, po czteroletniej przecenie mieszkań i pomimo polepszających się wskaźników gospodarczych, wciąż ma słaby rynek nieruchomości. W drugim kwartale br. ceny mieszkań były prawie o 6% niższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Dzięki korekcie cen możliwe są do osiągnięcia wyższe rentowności wynajmu. W przypadku 120-metrowych apartamentów w centrum Bukaresztu rentowność brutto jest szacowana na 6,1% w skali roku. O ponad 1 pkt. proc. wyższe zyskowności są możliwe do osiągnięcia w przypadku bardziej popularnych lokali 50-metrowych.

Podobna sytuacja ma miejsce na Węgrzech, gdzie pierwszy kwartał roku przyniósł dalszą 2-proc. przecenę mieszkań – wynika z danych banku FHB. Względna stabilność poziomu czynszów pozwala obecnie osiągać w przypadku budapesztańskich apartamentów rentowności wynajmu na poziomie 5,8% w skali roku.

Polska w gronie najzyskowniejszych krajów

Rodzimy wynik 5,5% plasuje Polskę na 5. miejscu, w gronie krajów o najwyższych zyskownościach wynajmu. Nad Wisłą kryzys obniżył ceny mieszkań o około jedną czwartą, ale utrzymał czynsze na relatywnie stabilnym poziomie. W efekcie dziś kupując mieszkanie na wynajem można liczyć na znacznie wyższą rentowność wynajmu niż jeszcze kilka lat temu. Oczywiście powyższy wynik dotyczy 120-metrowych apartamentów w centrum Warszawy, a więc nie jest reprezentatywny dla całej Polski. I tak biorąc pod uwagę tylko 6 największych miast i bardziej popularny segment lokali dwupokojowych można liczyć na rentowność brutto na poziomie od 6,7% (w Krakowie) do 8,7% (w Łodzi).

Bartosz Turek
Lion's Bank