SzukajSzukaj
dołącz do nas Facebook Google Linkedin Twitter

Rosną ceny mieszkań, coraz mniej transakcji

Indeks cen transakcyjnych mieszkań wzrósł w styczniu o 0,4 proc., a towarzyszył temu oczekiwany spadek liczby zawartych transakcji.

Zgodnie z oczekiwaniami początek roku przyniósł spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. Podczas gdy jeszcze w grudniu przy ustalaniu wartości indeksu cen transakcyjnych obliczeń dokonano w oparciu o 3179 transakcji, to w styczniu zanotowano ich 3031, czyli o 4,7 proc. mniej. Takie zachowanie rynku jest charakterystyczne dla tej pory roku – ostatnie miesiące starego roku przynoszą z reguły wzrost liczby transakcji, natomiast w pierwszych miesiącach nowego roku aktywność – zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających – zwykle jest mniejsza.

Obyło się też bez zaskoczenia jeśli chodzi o ceny. W styczniu, licząc miesiąc do miesiąca, indeks zyskał 0,38 proc. Ceny wzrosły w ośmiu, czyli połowie spośród monitorowanych przez nas miast. Na zachowanie indeksu największy wpływ miały wzrosty cen na rynkach o największej liczbie transakcji, w tym głównie w Warszawie (+1,1 proc.), Poznaniu (+0,2 proc.) czy Gdańsku (+0,1 proc.).

Rok do roku indeks cen transakcyjnych stracił 0,43 proc., a od grudnia 2007 roku, czyli od daty jego pierwszego notowania, spadł o 11,52 proc. Pomimo spadku indeksu w okresie ostatnich 12 miesięcy, ceny w niektórych miastach wzrosły. Do wyjątków należą: Warszawa (+4 proc.), Łódź (+3,5 proc.) i Kraków (+0,6 proc.). Kontrastuje to ze spadkami cen obserwowanymi w m.in. we Wrocławiu (-2,3 proc.), Poznaniu (-5,2 proc.) czy Gdańsku (-6,3 proc.). Warto przy tym zwrócić uwagę, że w Warszawie, Łodzi czy Krakowie w ciągu 2010 roku limity w ramach programu Rodzina na Swoim rosły (najbardziej w stolicy: o 18 proc.), natomiast we Wrocławiu czy Poznaniu przez cały rok niemal nie uległy zmianie. Wyjątkiem jest tylko Gdańsk, gdzie limity wzrosły, a ceny po jakich przeprowadzano transakcje, spadły.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego

w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

miasto

mediana cen m2 w grudniu 2010 r.

roczna zmiana ceny

miesięczna zmiana ceny

Białystok

4193 zł

-1,0%

-0,8%

Bydgoszcz

4132 zł

-1,6%

2,3%

Gdańsk

5415 zł

-6,3%

0,1%

Gdynia

5304 zł

-2,2%

-4,5%

Katowice

3725 zł

-12,9%

-2,2%

Kraków

6400 zł

0,6%

-1,1%

Lublin

4665 zł

-4,3%

0,4%

Łódź

4313 zł

3,5%

-0,3%

Olsztyn

4361 zł

-5,1%

-4,1%

Poznań

5512 zł

-5,2%

0,2%

Szczecin

4709 zł

-8,0%

0,5%

Warszawa

8001 zł

4,0%

1,1%

Wrocław

5988 zł

-2,3%

-1,2%

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Publikowany już od ponad roku indeks cen mieszkań, obliczany jest na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Trzeba uwzględnić przy tym, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, ale również to, że w części jest on efektem wzrostu skali działalności zarówno Open Finance, jak i Home Broker.

Komentarz i prognoza

Nie da się nie zauważyć, że istnieje pewien związek pomiędzy zmianami cen w największych miastach w ostatnim roku i limitami obowiązującymi w ramach programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim. Ceny mieszkań łapiących się do programu (do 75 m2 powierzchni), trzymają się mocno, a nawet wykazują tendencję wzrostową, natomiast mieszkania większe zachowują się wyraźnie słabiej. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że limity w RnS najprawdopodobniej już od kwietnia zostaną znacznie obniżone (o ponad 21 proc.), a dodatkowo program stanie się mniej dostępny z powodu ograniczenia go tylko do rynku pierwotnego i wprowadzenia limitu wieku (35 lat), do którego będzie można z programu skorzystać. Mieszkania kupowane w ramach programu to ok. jedna piąta całego rynku (zgodnie z naszymi listopadowymi prognozami w 2010 roku banki udzieliły 220-230 tys. kredytów hipotecznych, a wg danych BGK w tym czasie udzielono ponad 43 tys. kredytów z dopłatą).

Po zmianach, uwzględniając obecne ceny, spadnie dostępność mieszkań, które będą łapały się do programu. Teoretycznie, gdy podaż maleje, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, cena rośnie. Nie należy jednak zapominać o czynnikach ograniczających popyt, takich jak ustalenie górnej granicy wieku potencjalnych beneficjentów programu (jedna czwarta osób, które dotychczas skorzystały z programu, miała ponad 35 lat) czy rosnących kosztów obsługi kredytów hipotecznych, których oprocentowanie będzie coraz wyższe w efekcie podwyższania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

W dłuższej perspektywie nie ma też co obawiać się o podaż, bo w dyspozycji deweloperów cały czas pozostają tysiące gotowych mieszkań, a budowa dziesiątków tysięcy kolejnych rozpoczęła się w ubiegłym roku. Prawdopodobnie duża część z tych lokali tworzona jest z myślą o sprzedaży w ramach RnS, a więc do tego programu dostosowana. Naszym zdaniem jest spora szansa na to, że ceny na rynku pierwotnym będą podążały w ślad za limitami RnS.

Podsumowując, biorąc pod uwagę fakt, że RnS ma działać jeszcze do końca przyszłego roku, a mieszkań u deweloperów nie powinno zabraknąć, osoby zainteresowane skorzystaniem z programu (i nie tylko) wcale nie muszą się spieszyć, bo może się okazać, że jeśli trochę poczekają, to kupią mieszkanie nieco taniej. Generalnie w bieżącym roku oczekujemy niewielkiego, kilkuprocentowego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym, za którym podąży rynek wtórny.


Bernard Waszczyk, Open Finance
 

Dołącz do dyskusji: Rosną ceny mieszkań, coraz mniej transakcji

6 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl
User
wiktor
a tyle bylo spekulacji ze wszytko tanieje... masz mozliwosci bierz kredyt, chyba ze czekasz na spadek
0 0
odpowiedź
User
Karolina
Nie ma na co czekać, przy tym , że jak ktoś teraz zdecyduje się na kredyt to moze zdążyć załapać się na RnS...
0 0
odpowiedź
User
Greg
Raczej ceny w dół nie pójdą. Jeśli brać to teraz puki jest jeszcze RnS. Później może być gorzej.
0 0
odpowiedź