SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Ryzykowny zakup mieszkania na obrzeżach miasta

Młodzi ludzie chcący się usamodzielnić patrzą głównie na cenę mieszkań dostępnych w sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że za kilka lat lokal ten będzie trzeba sprzedać, aby przeprowadzić się do większego. Bezpieczny byłby zakup wielkiej płyty w dobrej lokalizacji, a ryzykowny i zyskowny – na obrzeżach od dewelopera.

Pierwsze „M” to zazwyczaj jedna z najtańszych ofert dostępnych na danym rynku. Siłą rzeczy wybór pada zazwyczaj na niewielki lokal w budynku z wielkiej płyty. Ich mocną stroną jest dobrze rozwinięta infrastruktura, czyli jeden z najważniejszych aspektów korzystnej lokalizacji. Odbywa się to kosztem standardu lokalu, który w tym budownictwie jest uznawany za niewysoki. Nawet jednak kupując pierwsze mieszkanie warto się zastanowić, czy w przyszłości będzie to lokal atrakcyjny na rynku. Gdyby bowiem sytuacja finansowa rodziny poprawiła się warto dysponować mieszaniem, które zyskało na wartości lub przynajmniej łatwo znaleźć na nie nabywcę. Wiele osób obawia się, że do tej charakterystyki nie przystają mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Trzeba jednak pamiętać, że stanowią one bardzo dużą część zasobów mieszkaniowych w Polsce, które obecnie i tak są niewystarczające. Zgodnie z rządowymi szacunkami w kraju brakuje bowiem 1,5 – 1,7 mln mieszkań. W ostatnich pięciu latach oddawanych było do użytkowania od 115 do 165 tys. lokali rocznie. Gdyby więc produkcja nowych zasobów mieszkaniowych utrzymała się na podobnym poziomie, to zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych Polaków nastąpiłoby za 10 lat i to przy założeniu braku degradacji obecnej tkanki mieszkaniowej. Te statystyki pokazują, że wielka płyta jeszcze wiele lat będzie popularna i szybko nie zniknie z miejskich krajobrazów.

Tanie i nowe to wielka niewiadoma

Gdyby jednak nabywca chciał postawić na lokale od deweloperów, to chcąc jak najmniej wydać natrafi na trzy problemy. Po pierwsze najtańsze mieszkania są budowane na obrzeżach miast, a co za tym idzie lokalizacja jest mało korzystna. Po drugie obecnie dostępne w sprzedaży mieszkania są zazwyczaj dopiero w budowie, a więc na odebranie kluczy można czekać nawet dwa lata. Ostatnim mankamentem jest standard deweloperski wymagający jeszcze wykończenia. Jest to dodatkowy koszt rzędu minimum kilkuset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Zakup od dewelopera nowego mieszkania na obrzeżach może mieć jednak pewne plusy. Po pierwsze wraz z rozwojem miasta obrzeża zyskują coraz lepsze połączenie z centrum miasta, przez co lokalizacja jest coraz bardziej atrakcyjna. Ponadto chcąc sprzedać tego typu lokal w perspektywie nawet 10 lat będzie się dysponowało relatywnie nowym mieszkaniem o przyzwoitym standardzie. Z każdym rokiem taka definicja coraz mniej przystaje do kilkudziesięcioletnich budynków z wielkiej płyty. Koniecznie przed zakupem pierwszego lokum trzeba więc sprawdzić jaką ofertę najtańszych mieszkań posiadają deweloperzy.

Niekorzystne usytuowanie

Podaż w tym segmencie jest przeważnie ograniczona. Tanie lokale są bowiem łakomym kąskiem i szybko znikają. Może się jednak zdarzyć, że tanie mieszkania są dostępne w ofercie dewelopera. Czemu? Po pierwsze mogą one być niekorzystnie usytuowane w budynku - na przykład na parterze, najwyższym piętrze lub od strony ruchliwej ulicy. W efekcie trudno znaleźć na nie nabywców. Drugim powodem może być ograniczenie puli sprzedawanych w danym momencie lokali. – Większość deweloperów dozuje sprzedaż swoich inwestycji w taki sposób, że dopiero po osiągnięciu założonego poziomu sprzedaży w jednym etapie lub klatce, wprowadza do sprzedaży kolejny – tłumaczy Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający w Home Broker.

Im większy rynek, tym ciekawsza alternatywa

Przeważnie jednak najciekawszą ofertę tanich mieszkań można odnaleźć w miastach, gdzie istnieje duża konkurencja między deweloperami. Tam też jest szansa, że wciąż na rynku będą dostępne tanie mieszkania. Przykładem może być Warszawa gdzie w wolskiej inwestycji Villa Arte spółki Bouygues Immobilier można jeszcze kupić kawalerkę o powierzchni 26 m kw. na piątym piętrze budynku o planowanym terminie oddania do użytkowania w IV kwartale 2012 roku. Lokal w stanie deweloperskim kosztuje 208 tys. zł. Alternatywą wśród mieszkań używanych są zazwyczaj kamienice. W tym segmencie za 220 tys. zł można kupić kawalerkę do remontu o powierzchni 28 m kw. Lokal znajduje się na pierwszym piętrze kamienicy z 1936 roku. Za identyczną cenę znaleźć można ofertę sprzedaży 14 lat młodszego mieszkania jednopokojowego wykończonego w wysokim standardzie. Lokal znajduje się na parterze budynku z 1950 roku i ma niecałe 17 m kw.

Warto też wspomnieć o krakowskiej dzielnicy Swoszowice. Na jej terenie firma ART DEVELOPMENT w II kwartale 2011 roku planuje oddać do użytkowania inwestycję Krakowskie Przedmieście. W niej to właśnie za 161 tys. zł można kupić dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 32 m kw. Lokal znajduje się na trzecim - ostatnim piętrze. Alternatywą byłyby droższe mieszkania używane. Na przykład za 260 tys. zł można kupić kawalerkę o powierzchni blisko 40 m kw. na parterze budynku z 2003 roku. Lokal jest więc większy, ale ma mniej pokoi, choć jego atutem jest dobry standard wykończenia.

W Katowicach mała aktywność deweloperów

Na drugim biegunie znajdują się Katowice. W mieście tym deweloperzy są mało aktywni, a co za tym idzie ich oferta jest dość skąpa. Potwierdzają to statystyki GUS odnośnie mieszkań oddawanych do użytkowania. W ostatnich 5 latach w Katowicach było to średnio niecałe 400 lokali, podczas gdy w Warszawie prawie 13 tys. sztuk rocznie. Trudno więc będzie w stolicy województwa śląskiego znaleźć w ofercie deweloperów małe i tanie mieszkanie. Jedną z najtańszych ofert byłby bowiem lokal dwupokojowy w inwestycji Miłe Zacisze dewelopera INWEST PA. Tam właśnie za 251 tys. zł można kupić mieszkanie o powierzchni 47 m kw. oddane już do użytkowania. Trudno więc nie ulec wrażeniu że jest to mało przystępna cenowo oferta jak na rynek katowicki, gdzie najtańsze mieszkania dwupokojowe można kupić już za niecałe 100 tys. zł, a za 245 tys. zł można w budynku z 1995 roku kupić lokal o powierzchni 65 m kw. z trzema pokojami w dobrym stanie.

Najtańsze lokale dostępne na rynku pierwotnym i alternatywne mieszkania używane

Miasto

DEWELOPER / Nazwa inwestycji

Dzielnica

Cena

Pow. (w m kw.)

Liczba pokoi

Piętro

Oddanie do użytk.

Standard

Katowice

INWEST PA / Miłe Zacisze

Zespół dzielnic południowych

251

46,88

2

2

2010

deweloperski

Rynek wtórny

Zespół dzielnic południowych

245

64,90

3

2

1995

dobry

Zespół dzielnic południowych

240

73,00

3

1

1960

dobry

Kraków

ART DEVELOPMENT / Krakowskie Przedmieście

Swoszowice

161

31,60

2

3

II kw. 2011

deweloperski

Rynek wtórny

Swoszowice

260

39,60

1

parter

2003

dobry

Swoszowice

275

43,20

2

parter

2008

deweloperski

Łódź

ATAL / Nowe Polesie

Polesie

162

29,94

1

parter

2009

deweloperski

Rynek wtórny

Polesie

160

38,00

2

parter

1970

do remontu

Polesie

160

38,00

2

5

1969

dobry

Poznań

SM GRUNWALD / Rynarzewska

Grunwald

213

33,90

1

parter

II połowa 2011

deweloperski

Rynek wtórny

Grunwald

205

34,20

1

parter

2005

bardzo dobry

Grunwald

219

37,47

2

4

1975

średni

Trójmiasto

EURO STYL / Nowy Horyzont

Chełm i Gdańsk Południe

156

33,98

1

3

II kw. 2011

deweloperski

Rynek wtórny

Stogi z Przeróbką

155

24,00

1

4

1972

dobry

Chełm i Gdańsk Południe

166

32,87

1

1

2009

deweloperski

Warszawa

BOUYGUES IMMOBILIER / Villa Arte

Wola

208

25,78

1

5

IV kw. 2012

deweloperski

Rynek wtórny

Wola

220

28,00

1

1

1936

do remontu

Wola

220

16,71

1

parter

1950

wysoki

Wrocław

MURAPOL / Osiedle Zielony Zakątek

Fabryczna

151

29,07

1

4

IV kw. 2010

deweloperski

Rynek wtórny

Fabryczna

166

20,02

1

11

1986

bardzo dobry

Fabryczna

165

20,30

1

3

1970

średni

Bartosz Turek
Wsp. Magdalena Piórkowska
Home Broker

Dołącz do dyskusji: Ryzykowny zakup mieszkania na obrzeżach miasta

3 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl
User
mieszkaniec
zdecydowanie nie polecam osiedla miłe zacisze w katowicach
odpowiedź
User
mieszkaniec
Nie polecam bo to zapyziałe osiedle, mało zadbane, całymi dniami wałęsają się robotnicy,budowa, otoczenie ma jednak znaczenie i poniekąd decyduje o naszym komforcie życiowym, sąsiedztwo też raczej przeciętne
odpowiedź
User
OLA
KOSZMARNE MIEJSCE, MIŁE ZACISZE TO ENKLAWA STARUCHÓW, MOŻNA ZOSTAĆ JESZCZE KALEKĄ, CI MIESZKAŃCY CO GÓW…. MIELI CHCĄ ŻYĆ TWOIM ŻYCIEM A KTO CHCIAŁBY TAK NAPRAWDE TUTAJ MIESZKAĆ? GDY NIESTETY SĄSIEDZTWO MA KOLOSALNE ZNACZENIE, A TUTAJ LUDZIE NIE MÓWIĄ DZIEŃ DOBRY, MAJĄ NAZWISKA JAK ORGAN MĘSKI, WYWIESZAJĄ ELEMENTY KUCHNI NA DRZWI, SZYKANUJĄ SĄSIADÓW, SKŁADAJĄ FAŁSZYWE ZEZNANIA, NP. KAWECKI PRZEMYSŁAW, KTÓRY WŁOSÓW NIE MA I MA TAKIE PRZYKRÓTKIE RĄCZKI .CI LUDZIE CHCĄ NASTRASZYĆ BO SĄ BRZYDCY I PRAWDOPODOBNIE CHORZY PSYCHICZNIE
odpowiedź