Rośnie liczba transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych

Zakupy gruntów pod budowę lokali mieszkalnych w I półroczu stanowiły ok. 70 proc. wszystkich zrealizowanych transakcji. Jedna czwarta to transakcje dotyczące kupna nieruchomości pod inwestycje biurowo-handlowe, a ok. 5 proc. – pod magazyny.

– W I półroczu zarejestrowaliśmy bardzo duże zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi – mówi Emil Domeracki, starszy specjalista w Grupie Usług Inwestycyjnych w Colliers International. – Porównując to do pierwszych sześciu miesięcy 2013 r., szacujemy, że ten wzrost wyniósł nawet 115 proc. i dziś ten wolumen osiągnął poziom 650 mln złotych w zamkniętych transakcjach.

Wzmożone zakupy na rynku zaczęły się pod koniec 2013 roku i trwają do dzisiaj. Zostały spowodowane m.in. zwiększonym popytem na mieszkania w ubiegłym roku. Ten zaś wynikał m.in. ze zmian w polityce finansowej banków wobec kredytobiorców. Szukający mieszkania chcieli zdążyć przed styczniem, kiedy wchodziła w życie rekomendacja wprowadzająca obowiązek posiadania wkładu własnego.

– Stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i możliwość sfinansowania nimi całości inwestycji spowodowały, że osoby poszukujące lokali na własność wróciły na rynek mieszkaniowy – mówi Domeracki.

Innym powodem zwiększonego popytu na grunty było uruchomienie przez rząd, generującego popyt na tańsze lokale, programu Mieszkanie dla Młodych. Duża grupa deweloperów, która wcześniej oferowała mieszkania w segmencie popularnym i podwyższonym, zrewidowała swoje plany i postanowiła wprowadzić na rynek większą liczbę tańszych mieszkań, mieszczących się w cenowych limitach programu.

Popyt na mieszkania, a w rezultacie na grunty, generowali także wracający na rynek inwestorzy gotówkowi. To wszystko spowodowało, że deweloperzy szybko zaczęli pozbywać się zgromadzonych w kryzysowym okresie nadwyżek mieszkań (tzw. stoków) i zaczęli poszukiwać działek inwestycyjnych pod nowe projekty. Zdaniem Domerackiego udział projektów inwestycyjnych w transakcjach na rynku gruntów może jeszcze rosnąć.

Z raportu Colliers International wynika, że zwiększone zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne dotyczy przede wszystkim Warszawy, która wciąż jest największym rynkiem deweloperskim w kraju (ok. 70 proc. transakcji). W stolicy podaż nadal ograniczona jest skutkami działania wywłaszczającego właścicieli nieruchomości tzw. dekretu Bieruta.

– W rezultacie, jeśli nowe, przygotowane pod względem technicznym i prawnym, działki trafiają na rynek, są one analizowane nie przez jednego, ale kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu inwestorów – mówi Emil Domeracki. – To powoduje, że ostateczna cena transakcji może być znacznie wyższa od wywoławczej. Tylko ze względu na niską podaż jesteśmy w stanie uzyskać nawet 5 do 10 proc. wyższą wartość, aniżeli oczekiwaliśmy jeszcze sześć miesięcy temu.

Jak podkreśla ekspert, w I półroczu ujawnił się również znaczny wzrost aktywności inwestorów w takich miastach, jak Katowice czy Łódź. Dużym zainteresowaniem cieszą się grunty w Trójmieście.

– Dużą rolę w kreowaniu podaży na rynkach lokalnych odgrywają banki inwestycyjne, które „czyszczą” nabywane w latach 2006-2008 aktywa – mówi Domeracki. – Na rynku aktywne są też spółki Skarbu Państwa, Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego czy te należące do miast, które w sposób umiejętny przygotowały swoje portfele inwestycyjne i obecnie wprowadzają je do sprzedaży. Uważamy, że jest to kolejny, bardzo duży kreator podaży, który w najbliższych miesiącach będzie odgrywał coraz większą rolę.

Ceny transakcyjne gruntów nie zmieniły się znacząco. W przypadku ziemi pod zabudowę powierzchni użytkowo-mieszkaniowej ceny były minimalne niższe, w Katowicach np. spadły o 1 proc. w porównaniu z I półroczem 2013 roku. Ziemia pod biurowce najmocniej staniała w Katowicach (5 proc.) i we Wrocławiu (2 proc.).